Nova llei hipotecària
Així és la nova llei hipotecària: reducció de comissions i més límits a la banca
El Govern ja té llest l'Avantprojecte de Llei que regularà en el futur el mercat hipotecari, una normativa que s'aprovarà en els pròxims mesos i que té un doble objectiu: protegir els consumidors, augmentar la transparència sobre aquest tipus de contractes, evitar allaus de demandes contra la banca com les dels últims mesos i donar seguretat jurídica al sector financer.
El text no sols incorporarà a l'ordenament jurídic espanyol les directrius europees en matèria hipotecària, sinó que també inclourà una bateria de mesures per a millorar el mercat i facilitar als consumidors la comprensió de les condicions d'un dels contractes més importants que signaran en la seva vida.
Resumim els principals canvis que ha avançat el Ministeri d'Economia i que afectaran les hipoteques que se signin des de la seva aprovació, així com a les novacions dels préstecs actuals:
1. Apareix l'etapa contractual i la visita al notari abans de la signatura. Com ja havia avançat el ministre Luis de Guindos, una vegada que el banc lliuri al client tota la documentació, aquest haurà d'acudir al notari perquè aquest verifiqui que les condicions del contracte s'ajusten a la legalitat i pugui resoldre tots els dubtes que li generi el text. La visita serà gratuïta, fins i tot si finalment no es formalitza el préstec, i permetrà al consumidor conèixer en profunditat el contingut de la seva hipoteca abans del dia de la signatura. El Ministeri ha recalcat que el client pot triar el notari.
2. Hi haurà sancions a notaris i registradors. Tots aquells notaris i registradors que no exerceixin la feina de casa d'informació i supervisió (per exemple, que un notari se salti l'etapa contractual),seran susceptibles de rebre una sanció.
3. L'interès de demora serà del 9%. En el cas que existeixi un impagament, els bancs no podran cobrar l'interès que hagin pactat amb el client. La normativa contempla que l'interès de demora serà tres vegades el preu legal dels diners, que actualment se situa en el 3%.
4. S'endureix la clàusula de venciment anticipat. Fins ara, un banc podia reservar-se el dret a activar aquesta clàusula, que consisteix a donar per vençut la totalitat del préstec abans del termini acordat en el moment en el qual deutor incompleix la seva obligació de pagament, amb un impagament de tres mensualitats. No obstant això, la nova llei estableix uns llindars mínims més alts.
Segons expliquen des del Ministeri, “la durada del contracte es dividirà en dues parts i a cadascuna d'elles se li aplicarà un llindar. En la primera meitat serà necessari l'impagament d'almenys el 2% de l'import prestat per a activar aquesta clàusula (l'impagament no pot superar les nou mensualitats),mentre que en la segona meitat dit mínim passarà al 4% (o un impagament màxim de 12 mensualitats). Per a una hipoteca a 20 anys, per exemple, cada meitat serien 10 anys”.
5. Es redueix el cost de canviar una hipoteca variable per una fixa. Sempre que el banc i el client així ho pactin, la regulació contempla abaratir el cost de canviar una hipoteca variable per una a tipus fix. Economia recorda que hi ha dues maneres d'aconseguir aquest canvi: negociar amb la teva entitat o anar-te amb una altra. Aquesta última opció és la més cara i, per això, la que viurà el principal canvi: la comissió de reembossament que pot cobrar un banc a mode de compensació serà del 0,25% i només es podrà cobrar durant els tres primers anys de vida de la hipoteca que es vol canviar. A més, les despeses de notaria i registre estaran bonificats en un 90%.
6. Es redueixen les comissions de cancel·lació anticipada. El que també es redueix és la penalització que ha de pagar l'hipotecat si amortitza el préstec de forma anticipada, ja sigui parcial o totalment. En el cas de les hipoteques variables, la comissió serà del 0,5% si es realitza l'amortització en els tres primers anys, percentatge que es redueix a la meitat entre tres i cinc anys i que desapareix a partir del cinquè any.
Per a les hipoteques fixes, i com a compensació a les assegurances que contracten les entitats per a no perdre diners amb aquesta mena d'operacions, el cost de la cancel·lació serà del 4% en els 10 primers anys. A partir de llavors, l'hipotecat haurà de pagar un 3% si cancel·la de forma anticipada.
En tots dos casos, Economia deixa clar que la comissió s'aplicarà sobre la quantitat que endavant el client, no sobre el capital total pendent de pagament com fins ara.
7. Es crea un model tipus d'hipoteca. La llei contempla la creació d'un model d'hipoteca que sigui molt senzill, perquè qualsevol persona, fins i tot les que no tenen nocions de finances o el mercat hipotecari, puguin entendre el contracte. Aquest model de contracte estarà regulat per Reial decret i podrà usar-se si les parts (banc-client) així ho acorden.
8. El contracte ha de reflectir qui paga quina. Una altra de les característiques dels contractes hipotecaris que se signin a partir d'ara és que han d'incloure de manera clara qui es fa càrrec de les despeses. És a dir, què pagarà el banc i què pagarà el client en formalitzar la hipoteca. No obstant això, la normativa no entra a valorar qui ha de fer-se càrrec de les despeses, sinó que simplement obliga a reflectir-los.
9. Hi ha una llista de clàusules problemàtiques. La llei també inclourà una ‘llista negra’de clàusules abusives que no podran aplicar-se en cap hipoteca, com per exemple les clàusules sol. A pesar que el Ministeri no ha detallat totes les clàusules que podria incloure la llista, sí ha deixat clar que formaran part d'ella totes les que hagin considerat abusives pels tribunals. En el cas que aparegui una clàusula abusiva, el notari pot sol·licitar a l'entitat que la retiri del contracte.
10. No tindrà efectes retroactius. Economia també ha insistit que els canvis que inclou la normativa no s'aplicaran amb efectes retroactius, cosa que significa que només afectaran les hipoteques que se signin després de la seva aprovació, excepte en el cas de la clàusula de venciment anticipat, que sí que estaran a l'abast de tots els préstecs. Un cas diferent és el de la novació d'una hipoteca prexistente, ja s'aquesta es considera un nou contracte.
En el cas de les noves limitacions a la comissió per reembossament anticipat, la data a tenir en compte serà l'aprovació del projecte de llei, que es produirà abans de la mateixa llei. En aquest cas, per tant, la seva aplicació tampoc tindrà efectes retroactius.
11. El banc només podrà oferir productes que beneficiïn al client. Una altra de les novetats que hauran d'incloure els futurs contractes és informació detallada i addicional dels productes que ofereix l'entitat al client al marge de la hipoteca, com pot ser l'ús de targetes o la contractació d'una assegurança de la llar. En aquest sentit, i tret que tingui un benefici per al client (per exemple, redueixi l'interès del préstec), els bancs no podran 'obligar' el client a contractar productes addicionals. Les ofertes, a més, hauran de tenir l'aprovació del Banc d'Espanya, segons ha avançat Economia.
12. Empara als autònoms. El text pretén beneficiar a totes les persones físiques, la qual cosa també inclou als autònoms.
13. La dació en pagament i les despeses de la hipoteca, els grans oblidats. Finalment, toca repassar dos dels aspectes que no apareixen en l'Avantprojecte de Llei que ha dissenyat el Govern. Segons ha confirmat Economia, la normativa no inclou cap referència sobre la dació en pagament (això és, lliurar la casa al banc per a donar per saldada el deute),ni tampoc sobre qui ha de fer-se càrrec de les despeses que comporta la formalització de la hipoteca, per exemple la notaria, la inscripció de l'escriptura en el Registre de la Propietat o el pagament de l'impost d'Actes Jurídics Documentats. Un cas que també es troba actualment en els tribunals. Com dèiem unes línies més amunt, el contracte només ha de reflectir quines despeses paga cada part, però no entra a valorar qui ha de pagar-lo.
notícia oferta per idealista en data 24 juliol de 2017.
