Els ‘contractes d'arres’ serveixen per a més del que imagines: tipus i conseqüències

El camí cap a una compravenda se sol iniciar a través d'un primer lliurament de diners, comunament denominat senyal o reserva, amb la qual es pretén garantir que aquest habitatge serà per al comprador i no per a no una altra persona.

Aquest senyal o reserva, que es formalitza mitjançant un document la denominació jurídica del qual és la d'arres, constituirà, en principi, el primer pagament del preu d'un dels desemborsaments econòmics més significatius que realitza una persona o una unitat familiar.

Existeixen diferents tipus d'arres ben diferenciades per la doctrina, i definides pel Tribunal Suprem. La importància de conèixer-les radica en les diferents consecuenciasque es produeixen depenent de si se signen les unes o les altres, conseqüències que vindran determinades fonamentalment pel contingut que es doni en la seva redacció.

I així, s'admeten tres tipus d'arres: confirmatòries, penals i penitencials.

1.- Arres confirmatòries. Són aquelles que són prova de la perfecció o conclusió del contracte de compravenda i constitueixen un senyal de la seva celebració. S'acorda el preu, el seu lliurament és a compte d'aquest i no autoritzen a desistir en cas d'incompliment. Són una autèntica garantia tant per al comprador que així ho vol, com per al venedor, que la compravenda futura es realitzarà.

En el cas d'incompliment, el comprador perjudicat podrà triar entre exigir el compliment o la resolució, amb el rescabalament de danys i perjudicis en aquest últim cas, sempre que aquests danys siguin provats.

2.- Arres penals. La seva finalitat és l'assegurament del contracte mitjançant l'amenaça que representa per a l'incomplidor una pèrdua econòmica: suposen una indemnització de danys i perjudicis, però no impedeixen l'exigibilitat de l'obligació. Si bé, i davant aquest últim cas d'indemnització i exigència de compliment, el Jutge podrà moderar la quantitat de la primera, si es tracta d'un incompliment parcial. Per tant, si qui incompleix els termes i les obligacions del contracte és el comprador, perdrà la quantitat lliurada, mentre que si qui incompleix és el venedor, haurà de restituir de forma doblegada la quantitat rebuda.

​3.- Arres penitencials. També denominades arres de desistiment, constitueixen un mitjà lícit perquè les parts puguin, unilateralment, desvincular-se  del contracte mitjançant la pèrdua o restitució doblegada. Són les que es pretenen usar habitualment i les que, en principi, es troben en tota ment de venedor i comprador, si bé són les excepcionals. És a dir, si no s'expressen amb claredat les seves conseqüències, o s'esmenta el precepte del Codi Civil en el qual es troben regulades (article 1.454),estarem davant una altra mena d'arres.


Atents per tant, en signar un contracte d'arres, ja que davant la diversitat reconeguda, tant la doctrina com la jurisprudència han vingut entenent que, mancant indicació expressa en els contractes, el lliurament d'arres té una funció purament confirmatòria o pagament d'una part del preu final.

Article escrit per Carmen Giménez, advocat titular de G&G Advocats.