És millor donar l'habitatge o deixar-la en herència?

En el mes de març passat es van transmetre 63.537 cases, de les quals un 21,2% van ser en herència i només un 2,2% en donació. I si veiem el pes que aquestes dues alternatives han tingut sobre el total d'habitatges traspassats el mes de març dels últims sis anys veiem que és molt similar: les cases heretades van representar entre el 17% i el 21% del total i les donades, entre el 2% i 3% del total.[El suprem avala la rebaixa en un 29% del lloguer d'un hotel per la crisi econòmica]Per què hi ha més habitatges deixats en herència que transmeses en vida? Hi ha diversos factors que responen a aquesta pregunta. Elena Serrano, advocada especialitzada en fiscalitat i fundadora del despatx Eslawyer, assegura que veu molts casos en què es prefereix deixar l'habitatge en herència per un tema sentimental. “Normalment la gent vol viure a la seva casa fins que mor”, afegeix.

José María Mollinedo, secretari general del Sindicat de Tècnics d'Hisenda (Gestha),assegura que el més comuna al nostre país és que els ciutadans posseeixin un habitatge i un compte bancari, per la qual cosa és difícil que donin la seva casa en vida a un fill “tret que tingui una segona residència. A més, s'entraria en conflicte si té més d'un fill a l'hora de fer la donació entre les diferents parts”.

Per això, recorda que el més comú és que els pares cedeixin les seves pertinences als seus fills per mitjà de l'herència, no per una donació. “La nostra cultura és més procliu a l'herència perquè normalment es té un bé únic, no tant pel major pes de la tributació de les donacions”, assenyala.

La tributació és un altre punt important a tenir en compte. En algunes comunitats autònomes (amb competència sobre l'Impost de Successions i Donacions) les donacions solen ser més oneroses a l'efecte de la seva tributació que les herències. Aquestes compten amb bonificacions, reduccions i deduccions autonòmiques. En canvi, en les donacions només existeixen algunes d'aquests avantatges fiscals.

El beneficiari de la donació haurà de pagar l'Impost de Successions i Donacions (ISD),igual que en el cas de les herències però amb unes condicions més dures, ja que en el càlcul de la base liquidable no s'apliquen les reduccions previstes per edat i parentiu.

No obstant això, hi ha advocats que recorden que encara que actualment hi ha regions on els impostos a pagar per un habitatge heretat o donat són els mateixos, la regulació pot canviar si el dia de demà un altre Govern decideix eliminar els avantatges fiscals. Així, assenyalen que pot ser interessant realitzar una donació de l'habitatge als fills acollint-se a la bonificació actual.

A continuació veurem com grava cada comunitat autònoma la transmissió d'un habitatge en herència o en donació:

En transmissions de l'habitatge habitual a favor de cònjuges o fills en l'herència s'aplica una millora de la reducció del 95%, fins a un límit de 500.000 euros pel valor conjunt de l'habitatge. En canvi, si la transmissió es fa en vida la reducció és també del 95% però fins a un màxim de 60.000 euros.

Per adquisició de l'habitatge habitual del causant hi ha una millora de la reducció estatal, en funció del parentiu amb el causant. Així, hi ha una reducció del 100% quan l'adquisició correspon al cònjuge, amb el límit de 600.000 euros. I la quantia és variable en funció del valor de l'habitatge, quan s'adquireix per fills o adoptats, o ascendents. 

[El suprem avala la rebaixa en un 29% del lloguer d'un hotel per la crisi econòmica] En una donació només hi ha una reducció si el que es dona és diners a favor dels fills menors de 35 anys amb la finalitat de comprar un habitatge habitual. Llavors la reducció és del 95% de la base imposable de l'impost. Això sí, el donatari haurà de comprar la casa en els sis mesos següents a la donació. 

Si l'hereu adquireix l'habitatge habitual del causant i que ha constituït la residència habitual de l'adquirent, té una reducció de fins al 99,99%. En canvi, en el cas de la donació, només hi ha avantatges fiscals si el que es dona és diners per a comprar un habitatge habitual: en aquest cas la reducció és del 99% en les quantitats donades, fins a un màxim de 120.000 euros. Però el donatari ha de ser menor de 35 anys o tenir un grau de minusvalidesa igual o superior al 33%. A més, el patrimoni preexistent del donatari no pot ser superior a 402.678,11 €. I la casa ha d'estar situada dins d'Andalusia.

En aquesta comunitat si s'hereta un habitatge es gaudeix d'una reducció que va en funció del valor real de l'immoble. 
   [El suprem avala la rebaixa en un 29% del lloguer d'un hotel per la crisi econòmica] I si es rep uns diners en donació  a favor d'un descendent menor de 35 anys amb la finalitat de comprar el primer habitatge, llavors hi ha una reducció del 95%. Això sí, la base màxima de la reducció no podrà superar els 60.000 euros i la casa, comprada en el termini de sis mesos, ha d'estar situada a Astúries i no pot vendre's en cinc anys. 

La persona que hereti l'habitatge habitual del causant, gaudirà d'una reducció de fins al 98% sense límit de quantia i es requereix un període de permanència de 3 anys. En canvi, en una donació sí que hi ha un límit de quantia: hi ha una bonificació del 99% de la quota però només fins als primers 200.000 euros del valor real de l'habitatge, que ha d'estar situada en aquesta C.A. Un altre inconvenient és que ha de ser l'habitatge habitual del donatari i aquest no pot vendre-la en cinc anys. 
També hi ha una bonificació del 99% fins als primers 100.000 euros donats per a la compra d'un habitatge habitual. 

Hi ha una reducció pròpia del 95% en adquisició mortis causa de l'habitatge habitual del causant, sempre que els causahavents siguin cònjuge, descendents o adoptats, ascendents o adoptants, o bé parent col·lateral major de 65 anys que hagués conviscut amb el causant durant els 2 anys anteriors a la defunció i que es mantingui en el patrimoni de l'adquirent 5 anys i amb el límit de 122.606,47 euros per a cada subjecte passiu.

En el cas de la donació, hi ha reducció si el que es dona és diners per a la compra del primer habitatge, situada en aquesta comunitat, i és del 100% de la quota, fins a un límit de 200.000 euros. Aquesta deducció també s'aplica quan els diners rebuts es destini a cancel·lar o amortitzar parcialment la hipoteca d'un habitatge habitual.  

També hi ha deducció aplicable a les donacions d'habitatges de pares a fills, d'entre 16 i 40 anys, que vagin a constituir l'habitatge habitual (situada en aquesta regió): quantitat variable en funció del valor real de l'habitatge donat. S'estableixen 7 trams que van des de 0% aplicable a habitatges amb valor superior a 300.506 euros fins al 100% aplicable quan l'habitatge té un valor inferior a 150.253 €. 

En aquesta regió si es dona o es deixa en herència l'habitatge habitual hi ha una reducció del 99%. Hi ha una deducció especial del 100% si els donataris han perdut el seu habitatge en el terratrèmol de Lorca. 

En les adquisicions de l'habitatge habitual del causant, s'aplicarà, amb el límit de 150.000 euros una reducció del 95% del valor d'aquest habitatge, sempre que els causahavents siguin el cònjuge, ascendents o descendents d'aquell, o bé parent col·lateral major de seixanta-cinc anys que hagués conviscut amb el causant durant els dos anys anteriors a la defunció, i que l'adquisició es mantingui durant els cinc anys següents a la defunció del causant. 

I una bonificació en adquisició d'habitatge inter vivos del 75% amb un límit de 150.000 euros.

Hi ha una reducció del 99% en els habitatges heretats amb un límit de 125.000 euros. I en el cas de la donació d'habitatge, la reducció és del 100% si es fa a favor del cònjuge i dels fills però quan l'habitatge tingui un valor que no excedeixi dels 100.000 euros. 

En herència i en donació els cònjuges, ascendents i descendents només paguen un 5% de la quota tributària. 

En les adquisicions de l'habitatge habitual del causant per cònjuges, descendents o adoptats i parents col·laterals majors de 65 anys s'aplica una reducció del 99% amb un límit de 200.000 euros de valor de l'habitatge, que ha d'estar radicada en aquesta comunitat.  En el cas de l'habitatge donat a fills menors de 35 anys la reducció és del 85% amb el límit de 24.040 euros; del 90% si els donataris tenen un grau de minusvalidesa superior al 33%, amb el límit de 25.242 euros, o del 95% si el grau de minusvalidesa és igual o superior al 65%, amb el límit de 26.444 euros. 

En el cas d'heretar l'habitatge habitual de caràcter protegit la reducció és del 100%. Si no ho és, la reducció varia en funció del valor de l'immoble. [El suprem avala la rebaixa en un 29% del lloguer d'un hotel per la crisi econòmica]. També hi ha una reducció a la donació de l'immoble (situat en aquesta regió) que constitueixi l'habitatge habitual dels fills: 99% aplicable sobre els primers 122.000 euros. 

Hi ha una reducció del 100% del valor de l'habitatge heretat, amb el límit de 180.000 euros per cada subjecte passiu. En el cas d'una casa donada hi ha també reducció a favor de fills menors de 36 anys i amb un patrimoni inferior als 400.000 euros: la reducció és del 57% del valor de l'immoble sempre que aquest no superi els 180.000 euros i no tingui una superfície de més de 120 m². 

La reducció per adquisició de l'habitatge habitual en herència és del 95% encara que el límit de la reducció es fixa en 123.000 euros i es redueix el període de permanència a 5 anys. En la donació la Comunitat de Madrid aplica una bonificació del 99% de la quota de l'Impost, amb el que els donataris només hauran d'ingressar l'1% de la quota tributària. 

En aquesta regió l'ISD té una tarifa única, per la qual cosa en els casos en què no sigui aplicable cap reducció, bonificació o exempció, el cost fiscal de transmetre un habitatge és el mateix punt si es transmet per donació com per successió. En el cas en què la transmissió es produeixi per successió, s'apliquen els següents beneficis fiscals:

En primer lloc, una reducció en la base imposable del 95%, amb un límit de 122.606,47 euros, quan l'habitatge transmès sigui l'habitatge habitual tant del causant com de l'adquirent (hereu) i aquest adquirent sigui cònjuge, descendent o adoptat del causant. Aquest benefici fiscal està establert per l'Estat.

En segon lloc, els descendents i adoptats, cònjuges, ascendents i adoptants del causant poden aplicar-se una reducció en la base variable calculada per diferència entre 250.000 euros (a partir del pròxim 1 de juliol) i la resta de reduccions que pugui aplicar-se l'adquirent. Aquest benefici fiscal està establert per la Comunitat de Castella i Lleó.

En el cas de les donacions, no s'aplica cap bonificació a la transmissió d'habitatge. La Comunitat té establerta una reducció en la base imposable del 99% en les donacions de diners efectuades per ascendents o adoptants destinades a l'adquisició del primer habitatge habitual per joves menors de 36 anys. L'import màxim de la donació amb dret a deducció és de 120.000 euros, amb caràcter general o de 180.000 euros quan el donatari tingui la consideració legal de persona amb discapacitat en grau igual o superior al 65 per 100.

L'adquisició de l'habitatge habitual tant en vida com en herència gaudeix d'una reducció del 95% en la base imposable de l'impost, amb el límit màxim de reducció de 215.000 euros. Això sí, el beneficiari ha d'haver viscut a la casa durant els dos anys anteriors a la transmissió. 

En aquesta comunitat l'habitatge heretat per un o diversos dels germans del causant tributarà al tipus especial de gravamen del 0,8%, sempre que es compleixin una sèrie de condicions, com que l'adquirent hagués conviscut amb el causant durant els cinc anys anteriors a la defunció o que la casa sigui la seva residència habitual. 
Quant als habitatges transmesos en donació, estan exemptes de tributació per l'ISD sempre que el beneficiari sigui descendent en línia directa per consanguineidad o adoptat i acrediti un grau de discapacitat igual o superior al 65%.