La visita del perit, obligatòria si Hisenda vol comprovar el preu que vas pagar per la teva casa

El Tribunal Suprem acaba de declarar obligatòria la visita del perit en les comprovacions de valors

En les comprovacions que fan les hisendes autonòmiques per a saber si el preu de compra d'un habitatge o que s'ha heretat està en línia amb les valoracions que manegen i així pagar els impostos corresponents (ITP i Impost de Successions) i no menys.

En una sentència important del passat 21 de gener, el Suprem ha ratificat l'obligatorietat de tal visita, malgrat que des de fa molts anys es ve exigint a l'Administració que el perit visiti l'habitatge i així comprovar les característiques d'aquesta: antiguitat, estat de conservació qualitats o materials empleats. L'objectiu de la comprovació de valors és acarar que el preu que s'ha pagat per l'habitatge o de la casa heretada està en línia amb les xifres que maneja l'Administració pública per a després cobrar l'ITP o l'Impost de Successions.

Des de la seva sentència del 29-3-2012, el Tribunal Suprem ve exigint la visita del perit a l'immoble en les comprovacions de valors. Aquesta obligació s'ha anat perfilant per la jurisprudència, exigint-se tan sols per als immobles en els quals sigui necessari valorar circumstàncies com l'antiguitat, l'estat de conservació, les qualitats o materials d'aquest.

Per exemple, la visita no seria obligatòria en el cas de la valoració de terrenys sense edificar, o de garatges. Per part seva, el Tribunal Superior de Justícia (TSJ) de Castella-la Manxa, en sentència de 9-6-2020, ha declarat que qualsevol discrepància en la superfície de l'immoble fa necessària la visita del perit de l'Administració a l'immoble objecte de comprovació.

Però hi ha comunitats autònomes com Catalunya o Canàries on el perit només anava a l'immoble si així ho sol·licitava expressament el contribuent.

Recordem que hi ha diversos mètodes de comprovació de valors establerts en la Llei General Tributària i no sols el mètode del dictamen de perits. No totes les comunitats autònomes empren la visita del perit. Algunes recorren a la taxació hipotecària.

Però el Suprem aclareix que, encara que s'emprin altres mètodes de valoració, la visita del perit és obligatòria. És més, considera que la valoració de l'Administració “no és útil ni necessària quan el perit no aporta un criteri fundat en la seva experiència o destresa, sinó que es limita a aplicar taules, comparacions o dades generals. És a dir, el Suprem critica la pràctica administrativa habitual de valorar els immobles sobre la base de taules i bases de dades sense examinar in situ l'immoble.

_Tot l'anterior porta al Suprem a confirmar que la visita del perit és “regla general imperativa i inexcusable, l'excepció de la qual ad casum, per tant, ha de ser rigorosament justificada”_

De fet, l'Alt Tribunal s'atreveix a donar unes pautes de com ha de ser la valoració pericial:

En primer lloc, ha de raonar-se cas per cas per què resulta innecessària l'obligada visita personal a l'habitatge.
En cas d'usar-se valors de venda d'immobles semblants, han d'identificar-se exactament les mostres obtingudes.
Quan el contribuent hagi declarat conforme als valors de referència aprovats per la pròpia Administració, ha de provar-se l'error de tals valors, i el perquè de la seva correcció. O el desencert del contribuent en utilitzar-los, perquè no li eren aplicables.

Com impacta la sentència del Suprem al comprador o hereu d'un habitatge

Estem davant una sentència important que pot usar-se per a anul·lar totes aquelles comprovacions de valors en les quals el perit no hagi visitat l'immoble, sense haver-se justificat les raons de tal absència de visita. I això independentment del mètode emprat. En qualsevol cas, sempre ha de visitar l'habitatge un perit per a fer un reconeixement particular de l'immoble per a evitar que la valoració que faci la hisenda autonòmica estigui basada en taules.

Notícia 12/02/21 publicada en idealista/news.